"Pagar alquiler es tirar la plata" es una de esas frases que todos escuchamos y casi nadie calcula. A veces es cierta. Otras veces, comprar antes de tiempo te deja con una cuota que te aprieta durante quince años. La única forma de saberlo es poner los números lado a lado.
Lo que cuesta alquilar
El alquiler es simple de calcular: lo que pagás por mes, más las expensas si las hay. Lo que suele olvidarse es lo que no pagás: no ponés una entrada, no pagás escritura y el mantenimiento grande corre por cuenta del propietario.
Lo que cuesta comprar (de verdad)
Comprar tiene costos que no aparecen en la cuota:
- La entrada. Los bancos no financian el cien por ciento: la diferencia sale de tus ahorros.
- Los gastos de escritura e impuestos. Pedile al escribano el presupuesto antes de firmar nada y sumalo aparte.
- Los intereses. En un crédito largo, los primeros años pagás sobre todo intereses.
- El mantenimiento. Techo, pintura, instalaciones: todo pasa a ser tuyo.
El número que casi nadie mira: la entrada
La plata de la entrada no es gratis. Si en vez de ponerla en la casa la dejaras invertida, te daría un rendimiento. Ese rendimiento que dejás de cobrar es un costo de comprar, igual que el interés del banco.
Comparar alquiler contra cuota es comparar mal. Hay que comparar alquiler contra cuota, más lo que deja de rendir la entrada, más el mantenimiento, menos lo que se valoriza la propiedad.
Un ejemplo para hacer el ejercicio
Los números de este ejemplo son ilustrativos: sirven para entender el razonamiento, no para decidir. Reemplazalos por los tuyos.
- Alquiler de un departamento: Gs. 4.500.000 por mes.
- Cuota del crédito por uno equivalente: Gs. 5.200.000 por mes.
- Rendimiento mensual que dejaría la entrada invertida: Gs. 900.000.
- Mantenimiento promedio por mes: Gs. 400.000.
Comprar cuesta, en este ejemplo, unos Gs. 6.500.000 por mes contra Gs. 4.500.000 de alquilar. La diferencia tiene que cubrirla la valorización del inmueble: si la zona se valoriza poco, alquilar sale más barato; si se valoriza bien, comprar termina ganando.
Entonces, ¿cuándo conviene comprar?
- Cuando pensás quedarte en la zona varios años: los gastos de entrada se diluyen con el tiempo.
- Cuando la cuota no supera lo que podés pagar con holgura, aun si tus ingresos bajan un poco.
- Cuando la zona tiene proyección real de valorización.
Si no estás seguro de alguno de los tres, alquilar un tiempo más no es tirar la plata: es comprar mejor después. Un asesor de Vallmar puede hacer el cálculo con tus números y las zonas que te interesan.
¿Y en tu caso?
Cada operación tiene su letra chica. Contanos la tuya.
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